اگر پیمانکار کار را ناتمام رها کند، چه اتفاقی می‌افتد؟

ورودی

قرارداد ساخت و ساز در ازای آپارتمان، توافقی بین مالک زمین و پیمانکار است که حقوق و تعهدات خاصی را برای طرفین تحمیل میکند. با این حال، گاهی اوقات پیمانکاران ممکن است پروژه را نیمه تمام رها کنند. در این صورت، مالکان زمین باید مسیرهای قانونی را به درستی طی کنند تا متحمل هیچ گونه تضییعی نشوند. در این مقاله، فرآیندهای قانونی که در صورت نیمه تمام گذاشتن پروژه توسط پیمانکار قابل اجرا هستند را مورد بحث قرار خواهیم داد.

قرارداد ساخت و ساز در ازای آپارتمان و تعهدات طرفین

قرارداد ساخت و ساز در ازای آپارتمان، قراردادی است که پیمانکار را ملزم به تکمیل ساخت و ساز میکند و در عوض، مالکان زمین سند مالکیت بخش خاصی از زمین خود را به پیمانکار منتقل میکنند. تعهداتی که پیمانکار باید طبق این قرارداد انجام دهد به شرح زیر است:

• برای تکمیل ساخت و ساز در مدت زمان مشخص شده،

• با استفاده از مصالح مرغوب و نیروی کار مناسب،

• مطابق با پروژه عمل کنید.

رایجترین مشکلی که مالکان زمین با آن مواجه میشوند این است که پیمانکار به این تعهدات عمل نمیکند و ساخت و ساز را ناتمام میگذارد.

اگر پیمانکار پروژه را ناتمام رها کند، چه باید کرد؟

1. باید تصمیم قانونی گرفته شود

   • اگر پیمانکار به مدت 6 ماه کار را ادامه ندهد، نقض قانونی قرارداد رخ میدهد.

   • حتی اگر ۶ ماه نگذشته باشد، اگر از طریق حقایق و شرایط مشخص مشخص شود که پیمانکار کار را کاملاً رها کرده است، میتوان اقدام قانونی را آغاز کرد.

   • دادگاه با گزارش کارشناسی، سطح ساخت و ساز را تعیین میکند و ممکن است در مورد تکمیل پروژه یا جبران خسارت تصمیم بگیرد.

2. فسخ قرارداد

   • اگر در قرارداد، بند جریمه یا غرامت وجود داشته باشد، مالکان زمین میتوانند بر اساس این بندها از پیمانکار غرامت مطالبه کنند.

   • فسخ قرارداد باید با حکم دادگاه انجام شود. حتی اگر مالکان زمین پس از فسخ، پیمانکار را از وضعیت مطلع کنند، این امر از نظر قانونی کافی نخواهد بود.

3. هشدار باید ارسال شود

   • قبل از درخواست فسخ قرارداد به دادگاه، باید از طریق دفتر اسناد رسمی، اخطار کتبی به پیمانکار ارسال شود.

   • این اخطار باید شامل درخواستی برای انجام تعهدات پیمانکار و یک مهلت زمانی باشد.

   • اگر پیمانکار علیرغم اخطار، از انجام شرایط خودداری کند، میتوان از اخطار به عنوان مدرک در دادگاه استفاده کرد.

4. فسخ قرارداد عطف به ماسبق

   • طبق آرای دیوان عالی کشور، اگر نیمی یا بخش بزرگی از ساخت و ساز تکمیل نشده باشد، قرارداد میتواند با حکم دادگاه به صورت عطف به ماسبق فسخ شود.

   • در این صورت، پیمانکار نمیتواند هیچ حقی را مطالبه کند و مالکان زمین میتوانند با پیمانکار جدیدی توافق کنند.

ناتمام گذاشتن کار

مالکانی که حق مالکیت یک قطعه زمین را دارند، با پیمانکاران برای ساخت و ساز در زمینهای خود قرارداد میبندند و در نتیجه قرارداد، به این پیمانکاران طبقات یا آپارتمان میدهند. چنین قراردادهایی در قانون ما «قراردادهای ساخت و ساز در ازای طبقات» نامیده میشوند. بسیار مهم است که هنگام تنظیم چنین قراردادهایی دقت کنید و در این مورد اطلاعات داشته باشید تا متضرر نشوید.

اول از همه، اضافه کردن بندهای جریمه یا بندهای جبران خسارت در حین تهیه قرارداد میتواند به راحتی تضمین کند که پیمانکار کار خود را منصفانه انجام میدهد. با این حال، اگر این بندها اضافه نشوند و پیمانکار پروژه را ناتمام رها کند، این موضوع باید به صورت قانونی تعیین شود. اگر پیمانکار به مدت 6 ماه به تعهدات خود عمل نکند، از نظر قانونی مسئول شناخته میشود. اگر 6 ماه نگذشته باشد اما از وقایع و شرایط مشخص مشخص شود که پیمانکار کار را ترک کرده است، میتوان به دادگاه درخواست داد. دادگاه میتواند تصمیم بگیرد که پروژه را تکمیل کند یا غرامت بپردازد.

فسخ قرارداد

در قرارداد، هر دو طرف موظف به انجام تعهدات خاصی هستند. پیمانکار باید کار را به موقع شروع کند، با مصالح و کارمندان مورد نیاز کار کند، کار را به موقع تمام کند و سایر تعهدات توافق شده در قرارداد را مطابق با قاعده صداقت انجام دهد. نقصهای مرتکب شده در حین انجام این تعهدات ممکن است فسخ را توجیه کند. در چنین مواردی، مالک زمین میتواند بدون انتظار برای پایان قرارداد، قرارداد را فسخ کند. شرط قانونی قرارداد ساخت و ساز در ازای یک آپارتمان این است که باید در دفتر اسناد رسمی انجام شود. بنابراین، فسخ معتبر باید با حکم دادگاه باشد. اطلاع مالک زمین از فسخ قرارداد به پیمانکار و اشخاص ثالث به تنهایی باعث اعتبار فسخ نمیشود.

ارسال اخطار

قبل از اینکه مالک زمین برای فسخ قرارداد به دادگاه مراجعه کند، باید اخطار کتبی به پیمانکار ارسال کند و از او بخواهد که تعهدات را انجام دهد و اگر پیمانکار مشکلات را حل نکند، به عنوان مدرک در دادگاه تلقی می شود و حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

اثر عطف به ماسبق فسخ

در مواردی که پیمانکار از انجام تعهدات قراردادی خود قصور ورزد، مالکان زمین میتوانند اقدام قانونی کنند. همانطور که در برخی از آرای دیوان عالی کشور آمده است، اگر نیمی یا بخش بزرگی از ساخت و ساز تکمیل نشده باشد، مالک زمین حق دارد پس از گزارش کارشناسی که توسط دادگاه تعیین شده است، از قرارداد به صورت عطف به ماسبق انصراف دهد. در این صورت، پیمانکار نمیتواند هیچ حقی را مطالبه کند.

نتیجهگیری

توجه به جزئیات قانونی هنگام عقد قرارداد ساخت و ساز در ازای آپارتمان میتواند از مشکلاتی که ممکن است در آینده رخ دهد جلوگیری کند. اگر پیمانکار پروژه را ناتمام رها کند، میتوانید با پیگیری مجاری قانونی از حقوق خود مانند ارسال اخطار، فسخ قرارداد و درخواست غرامت استفاده کنید. کمک گرفتن از یک متخصص برای پیگیری صحیح فرآیندهای قانونی بسیار مهم است.